Quels sont les bons axes pour un investisseur, quels sont vos conseils, vos préconisations ?
En 2010 et 2011, l’immobilier résidentiel sera l’investissement vertueux par excellence ! C’est depuis toujours un produit incontournable pour la constitution et la transmission d’un patrimoine… à condition de respecter quelques fondamentaux pour garantir la bonne valorisation des actifs de nos clients dans le temps.
Tout d’abord il y a l’agglomération ou le secteur qui doit offrir outre une bonne perspective de croissance démographique, un équilibre durable entre l’emploi et le logement.
Bien sûr, il y a la localisation, le choix des sites, la qualité de l’architecture, des plans, des prestations,
Enfin, la densité des équipements, des écoles, des commerces et un réseau de transports qui font partie de la vie ainsi que des changements de vie des occupants, doivent permettent de leur offrir du confort, de l’agrément et conditionnent la stabilité dans le logement.
Le logement est-il, selon vous le seul bon placement du moment ?
Non, nous mettons aussi l’accent sur les résidences séniors médicalisées, les EHPAD, car ce marché d’avenir est en situation de pénurie et offre une parfaite visibilité au-delà des dix prochaines années. Sa pertinence et son ajustement aux besoins réels est garanti par la carte gérontologique et par la limitation de fait des conventionnements. Enfin, parce que les acteurs de ce secteur se sont professionnalisés depuis vingt ans, ils se sont regroupés pour devenir des gestionnaires très solides, ils sont entrés en bourse ou préparent leur entrée pour d’autres. Les tailles d’exploitations ont-elles aussi évolué pour s’optimiser autour d’établissements comportant de 90 à 130 unités, qui permettent à la fois d’offrir des services complets aux utilisateurs et une gestion équilibrée pour l’exploitant.
Comment gérez-vous les partenariats avec les différents acteurs de vos programmes ?
C’est de la bonne compréhension des contraintes réciproques que naissent les réussites commerciales. Ainsi de plus en plus d’acteurs, nous font intervenir très en amont, neuf à douze mois avant la mise en vente d’une résidence au stade de l’avant projet. Nous associons également les futures gestionnaires de ces résidences, afin d’optimiser la conception des programmes, la définition et le dimensionnement des produits, les cahiers des charges techniques, les prestations.
Quels sont les acteurs que vous recommandez ?
Il existe deux familles complémentaires qui nous permettent de proposer une offre complète et diversifiée.
- Les promoteurs en logements, avec deux groupes avec qui nous travaillons pour des raisons différentes.
Des promoteurs nationaux parce qu’ils développent des opérations d’envergure, parce que nous connaissons leur rigueur dans la gestion de projets et leur sens du produit. Dans ce groupe, je peux citer de manière non exhaustive : ICADE, COGEDIM, COFIM, BECARE …
Et puis il y a des petits promoteurs plein de talent, très bien implantés sur leur secteur, qui grâce à leur connaissance très fine des micromarchés, nous permettent de capter une offre exclusive, différenciante et très qualitative.
- et les acteurs de la famille des résidences gérées,
c'est-à-dire, les résidences para hôtelières d’étudiants ou de tourisme
d’affaire ainsi que les résidences séniors médicalisées. Sur ce secteur
nous travaillons avec les exploitants de premier plan, choisis parmi les
meilleurs gestionnaires spécialisés.
Comment sélectionnez-vous les produits de la gamme Primonial ?
Nous pratiquons un raisonnement à l’envers, qui part de l’utilisateur final, de l’occupant, du locataire, car c’est de la satisfaction pérenne de ses besoins que nait la pertinence d’une offre et donc la performance d’un investissement.
Quels sont vos ratios de sélection ?
En pratique nous examinons dix projets, pour n’en retenir qu’un…et en cas de doute nous préférons écarter un produit, plutôt que de le sélectionner. Je crois que dans le marché actuel, c’est une vraie spécificité Primonial et la vraie garantie de satisfaction des clients Primonial depuis plus de dix ans.
Quel bilan de l’année 2009 sur les marchés immobiliers ?
Les deux semestres de 2009 ont été très contrastés. Dans le prolongement de 2008, les 6 premiers mois de l’année 2009 se sont soldés par une forte contraction du volume des ventes, 30% en moyenne. Le printemps (l’automne ?) dernier a vu le marché retrouver de la vigueur et au final le nombre de transactions immobilières a progressé entre 2008 & 2009 avec près de 40% des ventes réalisés au 4ème trimestre !
Au niveau des valeurs, il faut distinguer le marché de l’ancien, où les prix reculent en moyenne, de 5% de celui du neuf où les valeurs ont bien resisté là où il existe une réelle demande locative.
Comment expliquer cette bonne tenue dans le neuf ?
La récession économique a été perçue comme moins intense qu’anticipée, ce qui a mis un terme à l’attentisme des investisseurs, la pierre étant par ailleurs perçue comme une valeur refuge.
Ensuite, la diminution des taux d’emprunts a permis de re solvabiliser la demande. Les taux fixes moyens sont à des niveaux historiquement bas. A titre d’exemple, ils s’établissent sur 15 et 20 ans respectivement à 3,90% et 4,05% contre 4,75% et 4,85% au début de 2009. La capacité d’emprunt s’est ainsi améliorée de 11% en 1 an. Enfin et surtout les pouvoirs publics ont instauré le dispositif Scellier dont l’attractivité n’a cessé de se développer au cours de l’année dernière. Au final, près de 80% de l’amélioration des ventes en 2009 est imputable à ce nouveau dispositif.
Pourquoi un tel engouement pour le dispositif « Scellier »
L’attrait de la réduction d’impôt ne doit pas se substituer à la sélection immobilière. Les fondamentaux doivent être réunis : transports, commerces, écoles. Dans ce cas, le dispositif Scellier constitue une véritable opportunité pour trois raisons :
• La simplicité du dispositif : il s’agit d’une réduction d’impôt de 25% de la valeur du bien répartie sur 9 ans là où les dispositifs précédents nécessitaient des calculs parfois complexes en fonction du taux d’imposition de chacun.
• Une plus grande sécurité : toutes les communes ne sont pas éligibles. Le législateur a cherché à exclure les communes sans réelle attractivité locative & notamment celles de moins de 50 000 habitants
• Les plafonds de loyers demandés aux candidats à la location se situent dans la fourchette supérieure des loyers de marché. De même, les plafonds de ressources imposés aux locataires en Scellier Social sont élevés : plus de 94 000 € pour un couple avec 2 enfants. Cerise sur le gâteau, l’accès à ce dispositif est également possible sur des produits gérés tels que les résidences étudiantes.
Quels sont vos prévisions pour 2010 ?
Des certitudes : tout d’abord, le manque global d’offre s’est creusé depuis 30 ans et s’accélère en particulier en Ile de France où le déficit de logements croit de 30 milles unités par an. La pénurie menace et traduit le manque de construction et les bouleversements sociodémographiques tels que les divorces. A l’affut de logements trop rares, cette demande insatisfaite continuera de maintenir la tension sur les prix.
Autre certitude, le maintien du dispositif Scellier en 2010: après quelques allers retours entre l’assemblée nationale et le sénat sur le montant de la réduction Scellier les élus se sont accordés sur le maintien du taux à 25% en 2010 pour la dernière année indépendamment de la norme du bâtiment BBC ou non.
Enfin, les taux d’intérêt demeurent historiquement bas en ce début d’année autours de 4%. En 2010, les taux fixes devraient remonter progressivement pour atteindre 4,50%.
Est-ce le bon moment pour investir ?
En 2010 et 2011, l’immobilier sera l’investissement vertueux par excellence, avec des financements historiquement bas, des incitations fiscales exceptionnelles et sur un marché dont les besoins ne sont pas satisfaits. Pour conclure, je dirai que si les thèses anticipant un retour de l’inflation se confirment, des investissements sur des biens réels et concrets dont la valeur et les loyers sont indexés, protègeront le patrimoine de vos clients.
